Deutschlands Hypothekenzinsen sind sprunghaft gestiegen — und die EZB ist nicht der Grund

Die deutschen Hypothekenzinsen stiegen im Juli um rund 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte – die stärkste monatliche Bewegung seit über einem Jahr. Die besten Konditionen für zehnjährige Bindungen liegen inzwischen effektiv bei etwa 3,5 bis 3,9 Prozent, je nach Eigenkapitalquote und Bonität, während der breitere Markt eine Spanne von 3,5 bis 4,4 Prozent aufweist.

Die meisten Berichte schreiben dies der Europäischen Zentralbank (EZB) zu. Diese Erklärung ist falsch, und die Unterscheidung ist wichtig für alle, die entscheiden müssen, ob sie jetzt einen Zinssatz festschreiben oder abwarten sollen.

Den Bundesanleihen folgen, nicht der EZB

Deutsche Hypothekenzinsen werden über Pfandbriefe refinanziert, die sich an der Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen orientieren und nicht am Leitzins der EZB. Beide bewegen sich oft genug im Gleichklang, dass die vereinfachte Erklärung unwidersprochen bleibt, doch es handelt sich um getrennte Mechanismen – und im Juli klafften sie deutlich auseinander.

Die EZB unternahm im Juli nichts. Sie hielt ihren Einlagensatz bei 2,25 Prozent, nachdem sie ihn im Juni erstmals seit September 2023 angehoben hatte, mit Verweis auf den Inflationsdruck durch den Krieg im Iran. Bemerkenswert: Bei derselben Entscheidung senkte die EZB ihre Wachstumsprognose für die Eurozone für 2026 auf 0,8 Prozent, während sie ihre Inflationsprognose auf durchschnittlich 3 Prozent anhob.

Der Bundesanleihenmarkt hingegen bewegte sich erheblich. Die Rendite der Zehnjährigen kletterte im Monatsverlauf um 28 Basispunkte – der größte monatliche Anstieg seit März –, während die Rendite der Zweijährigen um mehr als 22 Basispunkte zulegte. Laut dem Factsheet der Bundesfinanzagentur zur richtungweisenden zehnjährigen Bundesanleihe lag die Rendite am 4. August bei 3,06 Prozent, gegenüber einer 52-Wochen-Spanne von 2,44 bis 3,10 Prozent. Damit notiert die Benchmark nur vier Basispunkte unter ihrem Jahreshoch.

Auslöser war das Scheitern der Hormuz-Verhandlungen. Der Iran lehnte Ende Juli einen Kompromissvorschlag ab, der Brent-Ölpreis stieg wieder über 80 US-Dollar, und die Inflation in der Eurozone beschleunigte sich im Juli von 2,8 auf 2,9 Prozent, wobei die Kerninflation bei 2,5 Prozent lag. Verschärft wurde dies durch stärker als erwartet ausgefallene Wachstumsdaten: Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) der Eurozone wuchs im zweiten Quartal um 0,4 Prozent gegenüber einer Prognose von 0,2 Prozent – das schnellste Tempo seit Anfang 2025.

Die Geldmärkte reagierten, indem sie einen EZB-Einlagensatz von 2,75 Prozent bis Anfang 2027 vollständig einpreisten – zwei weitere Zinserhöhungen, die erste möglicherweise bereits bei der Sitzung am 10. September. Die Bundrenditen bewegten sich umgehend im Zuge dieser Neubewertung. Die Hypothekenzinsen folgten innerhalb weniger Tage.

Dabei handelt es sich nicht um ein isoliertes deutsches Phänomen. Wie IBT bereits im Mai berichtete, steigen die Renditen langlaufender Staatsanleihen in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften, da Investoren Inflations- und Staatsschuldenrisiken neu bewerten – die Rendite 30-jähriger US-Staatsanleihen stieg dabei über 5 Prozent, ein Niveau, das seit vor der Finanzkrise 2008 nicht mehr erreicht wurde. Deutsche Kreditnehmer zahlen damit einen Teil des Preises für eine globale Neubewertung langfristiger Risiken.

Die praktische Konsequenz: Wer auf die Termine der EZB-Sitzungen schaut, erfährt weniger als jemand, der die täglich schwankende Bundrendite beobachtet. Ein Kreditnehmer, der die Entscheidung im September abwartet, bevor er einen Zinssatz festschreibt, hat die Bewegung größtenteils bereits verpasst.

Offizielle Statistiken hinken hinterher

Wer die maßgebliche Quelle prüft, stößt auf Verwirrendes. Die am 31. Juli veröffentlichte MFI-Zinsstatistik der EZB weist den zusammengesetzten Indikator für neue Wohnungsbaukredite privater Haushalte in der Eurozone mit 3,51 Prozent aus – als weitgehend unverändert bezeichnet. Der Indikator für die Finanzierungskosten von Unternehmen stieg um 15 Basispunkte auf 3,79 Prozent.

Das scheint im Widerspruch zu den Konditionen zu stehen, die deutschen Kreditnehmern derzeit angeboten werden. Ein Widerspruch ist es nicht – die Statistik hinkt hinterher. Die Reihe der Bundesbank zu neuen Wohnungsbaukrediten deutscher Haushalte bildet abgeschlossene Kreditvergaben aus einem Referenzmonat ab, der mehrere Wochen zurückliegt, sodass die Neubewertung im Juli erst in den Herbstveröffentlichungen in den offiziellen Daten sichtbar wird. Der Marktdurchschnitt von effektiv 3,66 Prozent für zehnjährige Festzinsbindungen bezieht sich auf den Referenzmonat April.

Für einen Haushalt, der im August Angebote vergleicht, sind die Konditionen der Vermittler die aktuelle Realität, während die offizielle Statistik bereits Geschichte ist. Es lohnt sich, den Unterschied zu kennen.

Der Jahrgang 2016

Die eigentlich bedeutsame Geschichte betrifft nicht Neukäufer, sondern die Kreditnehmer, deren Zinsbindung ausläuft.

Der deutsche Hypothekenmarkt zeichnet sich im europäischen Vergleich durch ungewöhnlich lange Zinsbindungen aus, wobei zehn Jahre die dominierende Laufzeit ist. Das bedeutet, dass die in diesem Jahr auslaufenden Kredite in den Jahren 2015 und 2016 abgeschlossen wurden – mitten in der Phase der niedrigsten Zinsen, als die besten Konditionen bei rund oder unter 2 Prozent lagen.

Die Rechnung ist einfach. Nach der gängigen Näherungsformel für die monatliche Rate – Darlehenssumme × (Nominalzins + Tilgungssatz) ÷ 12 – kostet ein Darlehen über 300.000 Euro bei 2 Prozent Nominalzins und 2 Prozent Tilgung rund 1.000 Euro im Monat. Dieselbe Restschuld kostet bei einer Anschlussfinanzierung mit 3,6 Prozent und gleicher Tilgung etwa 1.400 Euro. Das sind rund 400 Euro mehr im Monat beziehungsweise 4.800 Euro mehr im Jahr – bei unveränderter Schuldsumme.

Kreditnehmer in dieser Lage haben zwei Möglichkeiten. Ein Forward-Darlehen schreibt den heutigen Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum vor der Anschlussfinanzierung fest, gegen einen kleinen Aufschlag. Eine Umschuldung – die Ablösung des Kredits durch einen anderen Anbieter – kann das Angebot der bisherigen Bank verbessern, da die Konditionen zwischen den Instituten stark variieren.

Beide Entscheidungen sind mit realem Geld verbunden, und beide werden teurer, je länger die Bundrenditen weiter steigen. Das Expertengremium von Dr. Klein erwartet, dass sich der beste Zinssatz für Zehnjährige in der zweiten Jahreshälfte zwischen 3,3 und 3,9 Prozent einpendelt, mit leicht steigender Tendenz, und bezeichnet das aktuelle Niveau als das neue Normal – die Tiefstände von 2020 und 2021 kehren nicht zurück.

Sparer profitieren, aber kaum

Dieselbe Neubewertung zeigt sich auch bei den Einlagenzinsen, allerdings deutlich schwächer. Der gewichtete Zinssatz für neue Termineinlagen privater Haushalte stieg im Juni um 13 Basispunkte auf 2,09 Prozent.

Das ist die Asymmetrie eines Zinsanstiegszyklus in einem von Banken vermittelten Markt: Kreditkosten passen sich über den Anleihemarkt innerhalb weniger Tage an, während sich die Einlagenzinsen nur schrittweise bewegen – und erst, wenn sich Wettbewerbsdruck aufbaut. Ein Sparer gewinnt ein paar Basispunkte hinzu, ein Kreditnehmer mit Anschlussfinanzierung verliert mehrere hundert Euro im Monat.

Worauf zu achten ist

Drei Termine sind wichtig. Die EZB entscheidet am 10. September, wobei eine Zinserhöhung teilweise bereits eingepreist ist. Die detaillierten Zahlen von Destatis zur gesamtwirtschaftlichen Rechnung des zweiten Quartals erscheinen am 25. August und werden zeigen, ob das deutsche Wachstum stark genug ist, um die restriktive Neubewertung der Märkte zu rechtfertigen. Und Hormuz bleibt die Variable, die allem zugrunde liegt – die gesamte Bewegung im Juli geht auf gescheiterte Verhandlungen zurück.

Für Kreditnehmer lohnt es sich, die Asymmetrie klar zu benennen. Fallen die Renditen, spart Abwarten einen bescheidenen Betrag. Kommt die Zinserhöhung im September und preisen die Märkte die zweite ein, kostet Abwarten erheblich mehr. Das ist keine Prognose, aber es zeigt die Form des Risikos.